가.「지방세법」제180조 제3호에서 "주택"은「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다고 하고,「주택법」 제2조 제1호에서 "주택"은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있고,「지방세법」제181조에서 재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 과세대상으로 하고,「지방세법」제29조 제1항 제6호에서는 재산세를 납부할 의무는 과세기준일에 성립한다고 규정하고 있음.

나. 그리고,「지방세법」제182조 제1항 제3호마목[구「지방세법](2008. 2. 29. 법률 제8974호로 개정되기 전의 것) 제182조 제1항 제3호라목을 말함. 이하 같음] 및 같은 법 시행령 제132조 제4항8호에서「주택법]에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자([주택법」제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와「도시 및 주거환경정비법」제7조 내지 제9조에 따른 사업시행자를 포함함)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지는 분리과세대상으로 하여 토지분 재산세를 부과한다고 규정하고 있음.

다. 한편,「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호다목에서 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다고 하고, 같은 법 제6조에 따르면, 주택재건축사업은 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 같은 법 제48조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 따라 시행하며, 같은 법 제8조 제2항에서 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다고 규정하고, 같은 법 제28조 제1항에서 사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 같은 법 제30조에 따른 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다고 규정하고 있음.

라. 위와 같은 관계 법령을 살펴보면,「도시 및 주거환경정비법」제8조 제2항에 따른 주택재건축사업 시행자가 같은 법 제28조 제1항에 따라 주택재건축사업시행인가를 받은 경우에 주택재건축사업구역 내의 토지는「지방세법」제182조 제1항 제3호마목에 따라 사업계획의 승인을 받은 날부터 분양이 완료된 때(매수자의 취득일)까지 토지분에 대하여 분리과세 하여야 하는바, 주택재건축사업구역에 주택의 외형이 존재하고 있는 경우에도 그 주택의 부속토지에 대하여만 재산세를 부과하여야 하는지가 문제인데,「지방세법]상 재산세의 특성으로 주택은 과세시점에서 멸실되지 않고 사실상 존재하고 있으면, 거주 여부나 건물의 노후 정도나 공부상 등재 여부 등에 관계없이 재산세의 부과대상이 되는 것이 원칙이라고 할 것이나, 대수선 등의 건축행위를 통해 주택의 기능을 회복할 수 있는 가능성이 상존하는 주택의 일부 멸실 또는 폐가와 달리, 주택재건축 및 재개발사업 등을 위한 철거예정주택은 세대의 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면, 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하고 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없을 것임.

마. 그러나 주택재건축사업구역에서 세대원이 주거하고 있는 주택은 주택으로서의 완전한 외형도 갖추고 있을 뿐만 아니라 세대의 세대원이 실제 독립된 주거생활을 영위하고 있는 등 사실상 주거기능을 완전히 상실하지 않았으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 보아야 할 것임.

바. 그렇다면, 재산세 과세기준일 현재 주택재건축사업계획에 따라 주택재건축사업구역의 주택 중 일부 주택은 세대의 세대원이 퇴거ㆍ이주하여 주택의 외형은 그대로 있으나, 단전ㆍ단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌고, 나머지 주택에는 세대의 세대원이 거주하고 있는 경우에「지방세법」제181조에 따른 재산세의 과세대상이 되는 주택은 세대의 세대원이 거주하고 있는 주택만 해당한다고 할 것임.

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【행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2.】

(재개발・재건축 멸실예정 주택 적용기준 보완) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발・재건축 사업이 진행되고 있는 경우

- 주택의 건축물이 사실상 철거・멸실된 날, 사실상 철거・멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거・멸실된 날을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당

※ 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능

< 적용 예시 >

▪(재산세) 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 주택분 재산세 과세

- 철거예정주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않는다는 종전의 유권해석 (’08.6.20. 지방세운영과－138)을 보완한 것으로,

- 본 적용기준 시행일(’18.1.1.) 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하는 것을 원칙으로 함