서부 도시계획시설실시계획인가 고시일 이전에 토지를 취득한 이상 당시에는 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속 될 것으로 확정되지 않은 상태이므로, 취득세 등을 부과고지한 처분은 타당하다.
1. 처분 개요
가. 처분청은 세무조사 결과 청구법인이 2006.1.24.부터 2008.9.30.까지 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 외 55필지 토지 43,881㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하였음에도 이에 대한 취득세 등을 신고납부하지 아니한 채 OOOOOOOO(O)에게 신탁등기하였음을 확인하고 그 취득가액(21,626,841,904원)을 과세표준으로 하고
「지방세법」(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 556,545,130원, 농어촌특별세 55,654,500원, 합계 612,199,630원(가산세 포함)을 2009.12.16. 청구법인에게 부과고지하였다.
나. 청구법인은 이에 불복하여 2010.3.12. 이의신청을 거쳐 2010.8.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
이 건 토지에 대하여 토지거래허가를 조건으로 매매계약을 체결한 후 2006.1.24.과 2006.1.25.에 매매대금을 지급하였지만, 당시 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 이에 대한 소유권을 취득하지는 못하였고, 이 건 토지상에 공동주택사업을 추진중에 있었기 때문에 사업승인절차를 진행하기 위해서는 토지의 사용권을 확보하여야 함에 따라 토지거래허가 이전에 토지 소유자와 매매계약을 체결할 수 밖에 없었을 뿐만 아니라 사업승인을 받아야만 토지거래허가를 받을 수 있기 때문에 매매대금 또한 지급할 수 밖에 없었던 것으로,
잔금지급 이후인 2007.10.31. 이 건 토지 중 OOO OOO 외 7필지 도로부지(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 기부채납을 조건으로 사업계획승인을 받아 사업을 진행하던 중 2009.1.30. 이 건 토지가 토지거래허가구역에서 해제되었는바,
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 제6항에서 토지거래허가를 받지 못하고 계약 체결시에는 그 효력이 발생하지 아니한다고 규정하고 있으므로, 이 건 토지에 대한 매매계약은 유동적 무효인 상태에 있다가 2009.1.30. 토지거래허가구역에서 해제됨으로써 유효한 계약이 되었다 하겠고, 이는 청구법인의 질의에 대하여 토지거래허가구역내 토지의 취득시점은 토지거래허가일 또는 토지거래허가구역 지정 해제일이 된다고 한 2009.12.14. OOOOOOO의 회신에서 확인되고 있는 이상, 기부채납을 조건으로 취득한 쟁점토지에 대하여 취득세를 비과세하지 아니한 채 이 건 토지 취득일을 2006.1.25.로 보아 이 건 취득세 등을 부과고지한 것은 부당하므로 경정되어야 한다.
나. 처분청 의견
청구법인은 기부채납 조건의 도로, 공원부지 등으로 매입해야 하는 토지의 가액은 이 건 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나,
「지방세법」 제106조 제2항에서 국가지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있으므로 이에 해당되는지 여부에 대한 판단은 취득세 납세의무성립일 현재를 기준으로 비과세요건을 모두 충족했는지 여부를 기준으로 판단하는 것(O OOOOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)이고,
「지방세법」 제111조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제73조 제1항 규정에서 유상승계취득의 경우에는 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되 법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며,
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 잔금을 지급한 다음 허가를 받거나 토지거래허가구역에서 해제된 경우에 비록 그 매매계약은 허가를 받거나 토지거래허가구역에서 해제될 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 토지의 취득시기는
「지방세법 시행령」(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제73조 제1항의 규정에 의하여 계약상 또는 사실상의 잔금지급일로 보아야 할 것인바(O OOOOO OOOO OOOOOOOOOOO OOOOOOOOOO, OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO O OO),
청구법인이 쟁점토지의 소유자에게 잔금을 지급한 2006.1.24.과 2006.1.25.이 쟁점토지의 사실상 취득일이 되는 것이고, 쟁점토지에 대한 도시계획시설 실시계획의 인가고시일인 2008.12.8.이 지방자치단체로 무상귀속되도록 결정된 날이라 하겠으므로, 청구법인은 무상귀속 결정일 이전에 쟁점토지를 취득한 것으로 보아야 할 것이어서 쟁점토지가 지방자치단체에 기부채납 또는 무상 귀속을 조건으로 취득하는 부동산에 해당한다고 할 수 없으며, 무상귀속 결정일 이전에 쟁점토지 소재 지역이 토지거래허가구역에서 해제되었다 하더라도 달리 볼 것은 아니므로 이 건 취득세 등을 부과고지한 처분은 적법하다
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
토지거래허가구역 내 토지 취득에 따른 잔금 지급 이후 도시개발사업계획 인가고시로 인해 공공시설용지로서 처분청에 무상귀속토록 확정된 다음 당해 토지에 대하여 토지거래허가를 받거나 토지거래허가구역에서 해제된 경우 무상귀속 예정 토지를 지방자치단체에 귀속을 조건으로 취득한 토지로 볼 수 있는지
나. 관련 법령
(1) 지방세법(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것)
제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.
1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때
제104조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
8. 취득 : 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.
제105조【납세의무자 등】① 취득세는 부동산차량기계장비입목항공기선박광업권어업권골프회원권승마회원권콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권승마회원권콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장승마장콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도)에서 그 취득자에게 부과한다.
② 부동산차량기계장비입목항공기선박광업권어업권골프회원권승마회원권콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 「민법」「광업법」「수산업법」「선박법」「산림법」「건설기계관리법」「자동차관리법」 또는 「항공법」등 관계법령의 규정에 의한 등기등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다.
제106조【국가 등에 대한 비과세】② 국가지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제3호의 규정에 의한 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다)을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다.
제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것)
제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득 후 30일 이내에 「민법」 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서인낙조서공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장보조장출납전표, 결산서
제82조3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
제118조【토지거래계약에 관한 허가】① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권지상권(소유권지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
(4) 도시개발법
제66조【공공시설의 귀속 등】② 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 새로 설치한 공공시설은 그 관리청에 무상으로 귀속되며, 도시개발사업의 시행으로 용도가 폐지되는 행정청의 공공시설은 「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」 등에도 불구하고 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 시행자에게 무상으로 귀속시킬 수 있다.
⑥ 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자는 제2항에 따라 그에게 양도되거나 관리청에 귀속될 공공시설에 대하여 도시개발사업의 준공검사를 마치기 전에 해당 공공시설의 관리청에 그 종류와 토지의 세부목록을 알려야 하고, 준공검사를 한 지정권자는 그 내용을 해당 공공시설의 관리청에 통보하여야 한다. 이 경우 공공시설은 지정권자가 준공검사증명서를 내어준 때에 해당 공공시설을 관리할 관리청과 시행자에게 각각 귀속되거나 양도된 것으로 본다.
다. 사실관계
(1) 청구법인은 이 건 토지 취득에 따른 매매대금을 2006.1.24.부터 2008.9.30.까지 완납하였는데, 쟁점토지에 관한 매매대금은 2006.1.24.과 2006.1.25. 완납하였다.
(2) 2007.10.31. 처분청은 청구법인이 신청한 이 건 토지를 포함한 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 외 63필지 일원 33,854㎡를 사업지구로 하는 주택건설사업계획승인에 대하여 승인 고시하였다(OO OOOOOOOOOO).
(3) 2008.12.8. 처분청의 서부 도시계획시설(도로 : 대로3-3호선) 실시계획인가고시(OO OOOOOOOOOO)로 이 건 토지 중 쟁점토지가 도시계획시설(도로)로 편입되었다.
(4) 2009.1.30. 이 건 토지는 토지거래허가구역에서 해제되었다(OOOOO OO OOOOOOOOO).
(5) 살피건대,
「지방세법」 제105조 제2항에서 부동산 등의 취득에 있어 「민법」 등 관계법령에 의한 등기등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고,
같은 법 시행령 제73조 제1항 제1호와 제2호에서 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 또는 계약상의 잔금지급일을 취득일로 보도록 규정하고 있는바, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미하는 것이다.
위 규정에서 잔금지급일과 관련하여 관련법령에서 토지거래허가와 같은 공법상 절차를 거쳐야 취득할 수 있는 경우에 있어서의 취득시기는 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 잔금을 지급한 다음 허가를 받은 경우에 비록 그 매매계약은 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 된다는 것과 소유권이 법률상 이전된 경우 뿐만 아니라 사실상의 이전 또는 사실상의 소유권 취득도 모두 포함된다 할 것이어서 그 대금청산일에 이를 취득하였다고 봄이 상당하다는 것과 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효이므로 만약 토지거래허가를 받지 못하였다면 매수인의 취득세 신고행위는 특별한 사정으로 말미암아 조세채무의 확정력을 인정할 여지가 없는 중대하고 명백한 하자가 있는 것으로 당연무효로서 민사소송에 의한 반환청구는 인정된다는 것 등을 종합하여 볼 때,
토지거래허가 등 별도의 공법상 절차를 거치기 전에 잔금을 치룬 경우에는 재화의 이전이라고 하는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하여 부과하는 취득세의 성질상 일단 잔금을 지급한 때가 곧 취득시기라고 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO, OO OOOOOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO O).
그러므로, 청구법인은 2006.1.24.부터 2008.9.30.까지 이 건 토지 취득에 따른 매매대금 전부를 지급한 이상, 이때 이를 사실상 취득하였다고 봄이 타당하고, 추후 이에 대하여 처분청으로부터 토지거래허가를 받았다거나 토지거래허가구역에서 해제되었다 하여 달리 볼 수는 없다.
(6) 한편,
「지방세법」 제106조 제2항에서 국가 또는 지방자치단체에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는바,
「도시개발법」 제66조 제2항에서 도시개발사업시행자가 새로 설치한 공공시설은 그 관리청에 무상으로 귀속된다고 규정하고 있으므로 도시개발사업시행자가 설치할 공공시설용지는 동 사업에 대한 실시계획 인가고시가 있은 때에 면적과 위치가 확정된다 할 것인데(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO), 청구법인은 처분청의 서부 도시계획시설(도로 : 대로3-3호선) 실시계획인가고시일인 2008.12.8. 이전인 2006.1.24.부터 2008.9.30.까지 이 건 토지를 취득한 이상, 취득 당시 쟁점토지는 국가 또는 지방자치단체에 무상귀속될 것으로 확정되지 아니한 상태에 있었다 하겠으므로, 쟁점토지가 위 규정에 의한 취득세 비과세대상에 해당된다고 볼 수는 없다.
따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로
「지방세법」 제77조 제5항과
「국세기본법」 제81조 및
제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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