도시개발사업 추진과정에서 사업권 양수명목으로 지급한 비용과 감정평가수수료는 법인 장부상 건설용지계정으로 처리했고, 별도의 사업권이 존재하지 않는 도시개발사업 추진 이전 지급된 비용이며, 토지 취득과정에서 감정평가를 의뢰한 후 지출한 비용이므로 「지방세법」 제111조 제5항 제3호 등에 따라 토지의 취득가액에 포함해 취득세를 과세한 처분은 정당하다.

지방세법 제111조

조심2009중3029

심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요

가. 청구법인은 2005.10.6.부터 2008.6.13.까지 OOO 일원의 OOO 도시개발사업 부지 202,189.73㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후 각각의 취득가액OOO을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고하고 납부하였다.

나. 그 후 처분청은 2010.5.17.부터 2010.5.20.까지 실시한 청구법인에 대한 세무조사 결과 청구법인이 이 건 토지 취득 신고 당시 취득가액 일부[도시개발사업 시행 이전에 이 건 토지 일원에서 토지개발사업을 추진한 OOO에게 사업권 양수명목으로 지급한 OOO(이하 “사업권 양수대금”이라 한다), 이자비용, 대출취급수수료, 기타수수료 등 합계 OOO ; 취득세 과세표준 OOO]를 누락하였다고 보아 그 누락된 금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO(가산세 포함)을 2010.11.3. 청구법인에게 부과 고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.1.19. 이의신청을 거쳐 2011.7.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

첫째, 사업권 양수대금의 경우 청구법인은 2002.12.28. OOO와 함께 각각 100분의 70과 100분의 30의 비율로 OOO로부터 OOO 도시개발사업과 관련한 권리를 OOO에 매입하기로 약정한 후 2003.1.21. 사업권 양수비용으로 OOO을 정산하여 지급하였는바, 그 과정에서 OOO와 OOO 토지개발추진위원회 사이에 체결된 부동산거래내용을 그대로 인수한 것이 아니라 이 건 토지에 대하여는 OOO 토지개발추진위원회와 매매계약을 체결하였고, OOO와는 사업권 양수에 관하여만 계약을 체결하는 등 이 건 토지와는 별도로 도시개발사업 관련 사업권을 취득하였는데, 이는 당초 OOO와 OOO 토지개발추진위원회가 체결한 사업추진약정서의 내용으로 판단하여야 할 것으로,

2000.1.14. 체결한 사업추진약정서, 2002.7.19.과 2002.7.24. 체결한 사업추진 변경약정서를 보면, OOO는 OOO 토지개발추진위원회와 약정을 통해 위 도시개발사업에 대한 금융 및 사업인허가에 대한 추진 등 도시개발사업 추진에 대한 전반적 권리를 가지고 있었고, 이후 청구법인과 OOO는 OOO 도시개발사업에 참여하는 과정에서 2003.1.20. OOO와의 OOO동 토지개발 사업권 양도 합의를 통하여 OOO가 가지고 있었던 사업권을 양수함으로써 개발을 주도적으로 추진할 수 있게 된 사실로 볼 때, 위 사업권 양수대금은 단순히 이 건 토지 취득을 위해 지급한 비용이 아니라 도시개발사업의 주도적 위치를 점유하기 위해 지급한 비용이라 할 것이며,

더구나 도시개발사업에 관련된 인허가신청이 접수되거나 진행된 사실이 없다 하더라도 구체적인 사업추진실적이 있으면 명칭 여하에 불구하고 재산적 가치가 있는 권리의 양도로 보아야 한다는 선결정례OOO에 비추어 보면, 도시개발사업과 관련된 인허가신청이 접수되거나 진행된 사실이 없었다고 하여 위 사업권 양수대금을 토지 취득비용으로 판단하여 취득세 등의 과세표준에 포함한 것은 잘못이다.

둘째, 감정평가수수료의 경우 청구법인은 향후 환지계획에 대한 기준을 위하여 2007.1.23. OOO에게 감정평가를 의뢰하고 OOO을 지급하였는바, 감정평가용역 계약서상에 그 평가대상이 OOO 도시개발사업지구 내 OOO 소유 토지로 되어 있고, 감정평가 의뢰 후 5개월여 뒤인 2007.6.15. 환지계획 공람공고OOO가 있었으며, 2007.8.22. 환지계획 인가가 있었는데, 평가대상을 사업지구 내 OOO 소유 토지로 하였다는 것은 이미 토지 취득이 완료되었음을 의미하고, 그렇다면 취득 이후 지출된 비용은 토지의 원가를 구성할 수 없다 하겠으므로 이러한 비용을 이 건 토지의 잔금청산일 전에 지급하였다 하더라도 그 성격상 토지 취득을 위해 지급한 것이 아니라 추후에 있을 환지계획에 대비한 사업진행과 관련된 비용이라 할 것이어서 이 건 토지의 취득비용에 해당된다고 볼 수는 없다.

셋째, 대출취급수수료의 경우 처분청은 위 사업권 양수비용을 이 건 토지 취득비용에 산입함에 있어 부과제척기간 내의 토지가액으로 안분한 금액을 대상으로 하였으므로 위 금액 또한 동일 기준에 의거 안분하여 과세하여야 함에도 전체 기간중에 발생한 수수료를 취득비용에 산입한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법 시행령」(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의3에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(할부이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용을 포함)을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 말하는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접 비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것으로,

첫째, 사업권 양수대금의 경우에 있어 청구법인은 위 도시개발사업과 관련한 권리의 양수는 재산적 가치가 있는 권리의 양수로서 이 건 토지의 취득비용으로 볼 수 없다고 주장하나,

2002.12.28. 청구법인과 OOO가 OOO 도시개발사업권 이양 합의서를 작성할 당시 OOO 도시개발사업에 관련된 인허가청구가 접수되거나 인허가가 진행된 사실이 없어 별도의 사업권이 존재한다고 인정하기 어려운 점, 청구법인이 OOO에게 위 도시개발사업권 양수명목으로 지급한 비용은 OOO가 기존 토지소유자들과 체결한 부동산매매약정, 사업추진약정 등에 지출한 금액을 보전해 주기 위한 취득절차비용으로서 취득가격에 당연히 포함되는 간접비용의 성격인 점, 청구법인 또한 2003.1.24. OOO에 OOO을 지급한 후 선급금계정(계정별원장) 적요란에 ‘OOO 토지대금’이라고 기재하였고, 본계정 대체시 건설용지계정으로 회계처리한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인이 사업권 양수대금이라고 주장하는 금액은 사실상 이 건 토지를 취득하기 위하여 지급한 비용으로 봄이 타당하다.

둘째, 감정평가수수료의 경우 이는 환지기준 마련을 위해 실시한 감정평가에 소요된 비용이므로 이 건 토지 취득비용에서 제외되어야 한다고 청구법인은 주장하나, 이 건 토지는 2005.10.6.부터 2008.6.13.까지 취득이 이루어진 점, 2007.1.24.자 감정평가수수료 지급과 관련한 OOO의 수수료 청구서에 의하면 2007.1.15. 현재 감정평가가 완료되었다고 보고하고 있는 점, 이 건 감정평가수수료는 이 건 토지의 감정평가와 관련하여 지급된 비용임이 분명하며, 더구나 청구법인은 이를 법인장부상 건설용지계정으로 회계처리하였고, 이 건 토지 취득 이전에 지급되었으나 그 비용이 청구법인이 주장하는 환지기준을 세우기 위한 감정평가 비용인지 이 건 토지의 감정평가를 위해 지급된 비용인지에 대해 구분이 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 감정평가수수료는 이 건 토지 취득과 관련하여 지급된 비용에 해당된다 할 것이다.

셋째, 대출취급수수료의 경우 청구법인은 부과제척기간 미도래 토지를 대상으로 하여 대출취급수수료를 재산정하여야 한다고 주장하나, 청구법인은 이 건 토지 취득을 위한 자금조달을 목적으로 수차례에 걸쳐 금융기관으로부터 금전을 차입하면서 당해 대출과 관련하여 대출취급수수료OOO를 금융기관에게 지급하였으므로, 이는 이 건 토지를 취득하기 위한 간접비용으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것이고, 그렇다면 이 건 대출취급수수료를 총 대출액OOO 대비 부과제척기간이 미도래한 토지의 가액으로 안분(취득세 과세표준 OOO, 등록세 과세표준 OOO)하였으므로 이에 대한 청구법인의 주장은 이미 과세표준 산정시 반영되었다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

도시개발사업 추진과정에서 사업권 양수명목으로 지급한 비용과 감정평가수수료를 토지 취득비용으로 볼 수 있는지 여부와 토지 취득비용에 산입한 대출취급수수료를 토지 취득시기별로 안분하여 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 「지방세법」 제111조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제82조의2 제1항 제2호 및 제82조의3 제1항에 의하면, 법인이 작성한 원장보조장출납전표결산서 등 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 하면서, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접간접비용(부가가치세 제외)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자 제외]을 말한다고 규정되어 있다.

(2) OOO는 1999.7.29.에 OOO 일원(토지면적 약 661,160㎡)에서의 도시개발사업 추진을 위하여 위 일원의 토지 소유자인 OOO과늬 사이에 OOO은 위 토지소유주로 구성된 OOO 토지개발추진위원회를 발족시키고, OOO는 위 일원의 토지를 OOO에 매수하며, 개별 토지소유주 지상건축물 보상금 OOO을 부담하는 내용의 부동산매매약정을 체결하였고, 2001.1.14.에는 위 OOO 토지개발추진위원회와 OOO 토지매입 및 계약과 관련한 사업추진약정을 체결하였다가 2002.7.19.과 2002.7.24. OOO가 당초 토지매매면적의 2분의 1인 15만평에서 3분의 1인 10만평을 개발하는 것으로 조정하는 사업추진 변경약정을 체결하였다.

(3) 청구법인은 2002.12.28. OOO와 OOO 토지개발사업 사업권 이양 합의서를 작성하였는데, 위 합의서에는 1999.7.29. OOO와 OOO 토지개발추진위원회 사이에 체결된 부동산매매약정, 2000.1.14. 사업추진약정서, 2002.7.24. 사업추진변경약정서, 기타 OOO 토지개발사업과 관련한 일체의 OOO의 권한을 청구법인과 OOO가 양수하고, 사업권 이양의 대가를 OOO으로 하되 인허가상의 불확실성을 감안하여 약정 체결후 3일 이내에 OOO을, 도시개발사업 개발계획승인일로부터 3일 이내에 OOO을 지급하는 내용으로 되어 있으며,

그 후 청구법인은 위 합의서에 따라 2003.1.24. OOO에게 사업권 양수대금 명목으로 OOO을 정산 지급한 다음 계정별원장에 선급금(내용 : OOO 토지비)으로 회계처리하였다가 2006.1.1. 건설용지계정으로 대체하였다.

(4) 청구법인은 2007.1.10. OOO와 공동으로 OOO 도시개발사업지구 내의 OOO 소유 토지OOO에 대한 감정평가를 OOO에게 의뢰하면서 이에 대한 용역계약을 체결하였는데, 그 계약서에는 OOO은 2007.1.16.까지 감정평가용역을 완료한 후 감정평가서 등 감정평가 성과물을 제출하여야 하고, 감정평가보수는 OOO(부가가치세 별도)으로 하되 감정평가 성과물 납품후 15일 이내에 지급하는 내용으로 되어 있으며, 2007.1.12. OOO이 작성한 감정평가서에는 그 목적이 OOO 도시개발사업에서 시행하는 OOO도시개발사업지구 내에 소재하는 개발전 토지에 대한 일반거래 목적의 감정평가건이라고 기재되어 있고, 이후 OOO은 2007.1.15. 위 토지건에 대한 감정평가가 완료되었음을 이유로 금액(OOO, 부가가치세 별도)을 청구하였는데, 이에 청구법인은 감정평가수수료를 지급한 다음 이를 법인장부상 건설용지계정에 계상하였다.

(5) 한편, 이 건 토지 일원에서 추진되고 있는 도시개발사업은 사업기간은 2006.5.11.부터 2010.12.31.(환지처분예정일)이고, 사업방식은 환지방식이며, 사업시행자는 OOO 도시개발사업조합인데, 2004.8.28. 도시개발구역지정OOO, 2004.11.2. 도시개발조합 설립인가OOO, 2004.12.2. 사업시행자 지정OOO, 2005.8.30. 개발계획 승인OOO, 2006.5.11. 개발계획(변경) 및 실시계획 승인OOO, 2007.6.15. 환지계획 공람공고OOO, 2007.8.22. 환지계획 인가(처분청), 2009.9.16. 구역(변경), 개발계획(변경) 및 실시계획(변경) 승인(처분청), 2010.1.27. 실시계획(변경) 승인(처분청) 순으로 진행되었다.

(6) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

「지방세법」 제111조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항의 각 규정에 의하면, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대한 취득세의 과세표준은 사실상의 취득가격으로 한다고 규정하고 있고, 여기서 사실상의 취득가격이라 함은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접간접으로 소요된 일체의 비용을 말한다 할 것으로OOO,

사업권 양수대금의 경우 청구법인은 위 비용을 선급금계정(계정별원장)에 OOO 토지대금이라고 계상하였다가 추후 본계정 대체시 건설용지계정으로 회계처리한 점, 위 비용은 도시개발사업 추진 이전에 지급된 비용으로 당시 처분청에 도시개발사업에 관련된 인허가청구가 접수되었거나 인허가가 진행된 사실이 없어 별도의 사업권이 존재한다고 인정하기는 어려운 점, 위 비용을 양수한 OOO는 도시개발사업과 관련한 사업시행자가 아니어서 청구법인이 OOO 도시개발사업시행자로부터 사업과 관련된 일체의 권리를 승계하면서 이 건 토지 대금 이외 사업권 명목으로 비용을 지급한 것으로 보기는 어려운 점 등으로 볼 때, 위 비용은 이 건 토지 취득비용에 해당된다 하겠다.

또한, 감정평가수수료의 경우 청구법인은 이 건 토지 취득과정에서 감정평가를 의뢰한 후 그 비용을 지출한 점, 이러한 감정평가는 OOO 도시개발사업지구내 개발전 토지에 대한 일반거래를 목적으로 실시된 점 등에 비추어 보면, 위 비용 또한 이 건 토지 취득비용에 산입함이 타당하다.

한편, 청구법인은 대출취급수수료를 토지 취득비용에 산입함에 있어 부과제척기간 내의 토지가액으로 안분하여야 한다고 주장하나, 처분청의 이 건 취득세와 등록세의 과세표준 산출내역에서 처분청은 청구법인이 금융기관에게 지급한 대출취급수수료를 총 대출액 대비 부과제척기간이 미경과한 토지 가액으로 안분한 사실이 확인되고 있으므로 위 주장 또한 이유없다 할 것이다.

따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과 고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.