공동주택개발사업에 필요한 사업부지 매입, 부동산의 취득, 관리 및 처분, 제반 인,허가 및 승인 등 건축물의 신축·분양과 관련한 포괄적인 업무수행의 대가로 지급한 자산관리 위탁수수료는 건축물 취득과 관련된 직·간접비용이므로 건축물 취득세 과세표준에는 포함된다.

지방세법 제10조

조심2011지0661

서울특별시 OOO구청장이 2013.7.11. 청구법인에게 한 서울특별시 OOO 신축에 따른 취득세 과세표준 경정청구 거부처분 중

1. 차입금 이자 OOO 중 토지취득대금 및 그 부대비용으로 지출된 차입금 OOO에 대한 금융비용(이자) 상당액과 상수도 시설부담금 중 시설공사비 OOO을 취득세 과세표준에서 제외하여 그 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2012.3.28. 서울특별시 OOO를 신축 취득하고, 그 가액 OOO을 과세표준으로 하여 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 2012.4.10., 2012.5.31. 총 2회에 걸쳐 신고납부하였다.

나. 그 후, 2013.5.20., 2013.6.24. 청구법인은 당초 신고한 취득세 과세표준 중에서 토지취득 후 발생한 차입금 이자 OOO, 상수도 시설부담금 OOO, 자산관리 위탁수수료 OOO 및 대출관련 수수료 OOO은 이 건 건축물의 취득가액으로 볼 수 없어 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 경정청구를 제기하였다.

다. 이에 처분청은 2013.7.11. 대출관련 수수료 OOO과 상수도 시설부담금 중 원인자부담금 OOO에 대하여는 취득세 과세표준에서 감액결정(경정)하고, 나머지 차입금 이자 OOO, 상수도 시설부담금 중 시설공사비 OOO 및 자산관리 위탁수수료 OOO, 합계 OOO에 대하여는 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2013.7.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 차입금 이자 OOO에 대하여

청구법인은 이 건 건축물의 토지취득완료(2007.9.) 이후부터 사용승인일(2012.3.28.)까지 발생한 토지취득을 위하여 차입한 대출금 이자비용을 자본화(자산화)하지 아니하고 당기비용으로 계상하여 관할 세무서에 해당 각 사업연도 법인세 등을 신고납부 하였을 뿐 아니라, 이 건 건축물 착공 이후 공사비 지급을 위하여 자금을 차입한 사실이 없고 분양대금으로 건축도급 공사비를 지급한 사실, 토지 차입금을 공사비 지급 등 건축물을 취득하기 위한 비용으로 사용한 사실이 없는 점 등을 고려할 때, 차입금 이자는 이 건 건축물 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다(조심 2011지661, 2012.12.11. 참조).

(2) 상수도 시설부담금 중 시설공사비 OOO에 대하여

이 건 건축물의 취득과 무관한 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(3) 자산관리 위탁수수료 OOO에 대하여

자산관리 위탁수수료는 이 건 건축물의 신축, 분양사업과 관련하여 위탁자(청구법인)의 자산의 관리, 운용, 처분 및 부동산개발, 시행에 관한 업무를 자산관리자에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 수수료로서 이 건 건축물의 취득과는 무관한 비용이라 할 것이므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 차입금 이자 OOO에 대하여

비록 청구법인이 금융기관으로부터 자금을 차입하여 토지 구입에 대부분 사용되었다 하더라도 이 건 건축물 신축에 필요한 각종 설계비, 용역비 및 기타 경비 등으로 사용한 사실이 관련 지출내역 등으로 확인되는 바, 이 건 차입금은 이 건 건축물을 신축·분양하기 위한 대출금으로서 단순히 토지만을 구입하기 위한 것이라고 볼 수 없으며, 청구법인이 이 건 건축물을 신축하기 위해 반드시 필요한 절차적 과정에 사용된 만큼 그에 따른 금융비용도 이 건 건축물을 취득하기 전까지 지급한 건설자금이자이므로 취득세 과세표준에 해당된다 할 것이다.

(2) 상수도 시설부담금 중 시설공사비 OOO에 대하여

청구법인이 납부한 “급수공사비 청구서 겸 영수증”에 의하면, 상수도시설부담금 OOO은 시설공사비 OOO과 원인자부담금 OOO으로 구분되고 있어 원인자부담금을 제외한 시설공사비에 대하여는 이 건 건축물 취득비용에 포함된다고 할 것이다.

(3) 자산관리 위탁수수료 OOO에 대하여

청구법인은 이 건 건축물의 사업진행을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)로서, 관련법령에서 설립요건 중 자산관리 운용 및 처분에 관한 업무를 자산관리회사에 위탁할 것으로 명시되어 있으므로 자산관리 위탁수수료는 이 건 건축물 취득과정에서 필수불가결하게 소요된 비용으로서 이 건 건축물 취득과 관련된 간접비용의 성격을 지닌다고 볼 수 있으므로 취득세 과세표준에 포함되어야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

차입금 이자, 상수도 시설부담금(시설공사비), 자산관리 위탁수수료가 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

나. 관련법령

(1) 지방세법(2011.3.29. 법률 제10469호로 개정되기 전의 것)

제10조(과세표준)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5.「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법시행령(2012.4.10. 대통령령 제23711호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등)

① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3.「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우「주택법」제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」,「도시가스사업법」,「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 2012.3.28. 청구법인은 이 건 건축물을 신축하여 처분청으로부터 사용승인을 득하고 2012.4.10., 2012.5.31. 총 2회에 걸쳐 이 건 건축물 신축가액 OOO을 과세표준으로 하여 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO을 신고납부하였다.

OOOO OOO O OOOOOO OOOO

(OO : O)

(나) 2013.5.20., 2013.6.24. 총 2회에 걸친 청구법인의 취득세 과세표준과 관련한 경정청구에 대하여 처분청은 다음과 같이 결정하였다.

OOOO OOOO O OOOO OOOO

(2) 「지방세법」(2011.3.29. 법률 제10469호로 개정되기 전의 것)제10조 제5항에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서에서 취득세 과세대상의 취득가격이 입증되는 경우 그 가액을 사실상의 취득가격으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2012.4.10. 대통령령 제23711호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 그 가격에는 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 용역비, 수수료, 연체료, 할부이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용을 포함한다고 규정하고 있다.

(3) 먼저, ‘토지취득을 위한 차입금 이자’에 대하여 본다.

(가) 이 건 건축물 신축관련 건설용지 매매계약서(계약일 2007.8.28.)에 의하면, 매도인 OOO 주식회사, 매수인 청구법인, 매매대금 OOO, 잔금지급일 2007.9.27.로 기재되어 있다.

(나) 청구법인의 건설용지 취득내역 자료에는 이 건 건축물 신축관련 건설용지 매매대금 OOO, 취득세 OOO, 등록세 OOO, 안분정산금 OOO, 채권매매 OOO, 법무사비용 OOO, 합계 OOO 등이 나타난다.

(다) 2007.9.20. 청구법인과 주식회사 OOO 등 4개사 사이에 체결한 대출 및 업무약정서를 보면, “이 건 건축물 신축하여 이를 분양하는 사업과 관련하여 청구법인은 본건 사업부지의 매입 및 기타 사업운영에 필요한 자금을 조달하기 위하여 이 약정에 따라 OOO을 대출받고자 한다”라고 기재되어 있다.

(라) 청구법인이 제출한 보통예금 수입 및 지출내역서에 의하면, 2007.9.27. PF자금 OOO이 차입되었고, 같은 날 토지잔금 OOO,OOO,OOO,OOOO, OOO설계용역비 계약금OOO OOO, OOO 계약금((주) OOO) OOO, OOO계약용역계약금(종합건축사) OOO, OOO 등이 각 지출된 사실이 나타난다.

OOOO OOOOO OOO OO OOOO

(마) 한편, 청구법인의 계정별 원장(계정과목 : 이자비용)을 보면, 주식회사 OOO 등 6개사에 대하여 PF이자 명목으로 2007.8.28.～2012.3.20. 기간동안 총 OOO을 지급한 것으로 나타난다.

(바) 살피건대, 토지와 건축물은 별개의 과세대상으로 토지 취득을 위한 차입금을 다시 건축공사대금으로 사용한 명백한 자료가 없을 경우에는 토지 취득일 후에 발생한 토지 차입금 이자는 당해 건축물의 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다고 할 것인바OOO,

이 건 차입금 이자와 관련된 2007.8.24.∼2009.7.27. 사이에 발생한 차입금 중 토지취득대금 및 그 부대비용으로 지출된 것이 인정되는 OOO에 대한 금융비용(이자) 상당액에 대하여는 이 건 건축물의 부속토지 취득가액에 포함하는 것은 별론으로 하더라도 이 건 건축물의 취득가액에는 포함되지 아니한다고 판단된다.

(4) 다음으로 ‘상수도 시설부담금 중 시설공사비’에 대하여 본다.

(가) 2011.7.22. 서울특별시 OOO이 발부하고 청구법인이 부담한 ‘서울특별시 급수공사비 청구서 겸 영수증’에 의하면, 상수도시설부담금 OOO은 시설공사비 OOO과 원인자부담금 OOO으로 구분 표기되어 있다.

(나) 살피건대, 상수도부담금, 전기인입비, 상수도인입비, 하수도원인자부담금 등 공급시설로부터 당해 건축물까지 인입하는데 소요되는 비용으로서 건축물 구외(건축물이 아파트인 경우에는 단지 구외를 말한다)의 시설물 공사비를 부담한 것에 해당하는 경우라면 건축물의 취득가액에서 제외하는 것이 타당하다고 할 것인바OOO,

이 건 상수도시설부담금 중 시설공사비는 상수도 공급시설로부터 이 건 건축물까지 인입하는데 소요되는 비용으로서 서울특별시 OOO에서 시행한 이 건 건축물 구외(단지 외)의 상수도 인입배관 설치에 따른 공사비를 청구법인이 부담한 비용인 이상, 이 건 건축물의 취득가액에는 포함되지 아니한다고 판단된다.

(4) 다음으로 ‘자산관리 위탁수수료’에 대하여 본다.

(가) 청구법인의 거래처원장(계정과목 : 지급수수료)에는 자산관리자인 OOO 주식회사에 대하여 2007.9.28.～2012.3.10. 기간동안 자산관리위탁수수료 명목으로 총 OOO을 지급한 것으로 나타난다.

(나) 2007.9.6. 위탁자 청구법인, 자산관리자 OOO 주식회사 사이에 체결된 자산관리 위탁계약서에 의하면, 제1조(목적)에서 “위탁자가 자산관리자에게 본건 사업(공동주택개발사업) 관련 제반자산의 관리, 운용 및 처분 및 부동산개발, 시행에 관한 업무를 자산관리자에게 위탁”한다고 규정하고, 제2조(자산관리자의 선임 및 본건 업무의 위탁) (4)항에서는 “자산관리자는 위탁자를 대리하여 본건 사업에 필요한 모든 인가, 허가, 증명, 동의 및 승인 등을 취득하고 보유하여야 한다”라고 하면서, <별지1. 본건 업무>를 다음과 같이 규정하고 있다.

(다) 살피건대, 이 건 자산관리 위탁수수료는 청구법인이 자산관리자인 OOO 주식회사에게 2007년 9월부터 2012년 3월 이 건 건축물 사용승인시점까지 매월 일정액을 지급한 수수료로서 자산관리자가 위탁자인 청구법인을 대리하여 이 건 공동주택개발사업에 필요한 사업부지 매입, 부동산의 취득·관리 및 처분, 제반 인·허가 및 승인 등 이 건 건축물의 신축·분양과 관련한 포괄적인 업무수행의 대가로 보이는 점 등으로 볼 때, 이는 이 건 건축물 취득과정에서 필수불가결하게 소요된 비용으로서 이 건 건축물 취득과 관련된 직·간접비용으로 볼 수 있으므로 이 건 건축물 취득세 과세표준에는 포함된다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유 있으므로「지방세기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.