쟁점체납관리비는 청구인들의 이 건 부동산 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용 또는 간접비용에 해당한다고 보이는바, 이와 같이 이 건 부동산의 취득과 관련하여 지급한 비용은 모두 취득가격에 포함되는 비용에 해당된다고 볼 수 있는 점( 등에 비추어 쟁점체납관리비를 이 건 부동산 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

지방세법 제18조제1항

조심2020지0126 / 조심2020지0234 / 조심2020지0464

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

 

가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 아래 <표1>과 같이 OOO 상가 중 일부 호실(이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 경락을 원인으로 하여 취득한 후, 낙찰금액을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 등을 아래 <표2>와 같이 신고·납부하였다.

 

OOO

나. 처분청은 부동산 경·공매 취득에 따른 체납관리비 취득세 적정 신고여부 조사계획에 따라 이 건 부동산의 건물관리사업자인 OOO로부터 과세자료를 제출받아 청구인들에게 이 건 부동산과 관련하여 승계된 체납관리비가 있음을 확인하고, 「지방세법」제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에 따라 체납관리비가 이 건 부동산의 취득가격에 포함되는 것으로 보아 누락된 체납관리비 중 부가가치세액을 제외한 금액(이하 “쟁점체납관리비”라 한다)을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 아래 <표3>과 같이 2019.11.15. 청구인들에게 부과·고지하였다.

 

OOO

다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.12.26. 및 2020.1.21. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

 

가. 청구인들 주장

 

  (1) 쟁점체납관리비는 이 건 부동산 과세표준에서 배제되어야 한다.

 

   (가) 쟁점체납관리비는 「지방세법」상 취득세 과세표준으로 인정할 만한 명확한 법적 근거나 회계상의 근거가 부족하다.

 

   (나) 쟁점체납관리비는 이 건 부동산의 종전 구분소유자들이 체납한 관리비를 청구인들이 중첩적으로 인수한 것이므로 청구인들 외에도 종전 소유자도 여전히 부담할 의무가 있고, 청구인들은 종전 소유자에 대하여 구상권을 가지게 되므로, 종전 소유자의 체납관리비의 상환이 불가능한 것으로 확정되었다고도 볼 수 없다.

 

   (다) 쟁점체납관리비에는 전기료, 가스 공용, 냉방비, 수도 공용(전력기금 포함) 등이 포함되어 있고, 이러한 비용은 종전 소유자 및 임차인들이 이용하였는바, 이용자가 분담해야 하는 비용일 뿐 취득가격에 포함되지 아니하여 과세표준에서 배제되어야 한다.

 

  (2) 따라서 처분청이 쟁점체납관리비를 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함시켜 부과한 이 건 처분은 부당하다.

 

나. 처분청 의견

 

  (1) 쟁점체납관리비는 이 건 부동산 과세표준에 포함되는 비용에 해당한다.

 

   (가) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있다.

 

   (나) 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고, 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여 소요되는 경비에 대한 공유자간의 채권을 특히 보장할 필요가 있으므로, 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 특별 규정을 둔 것으로 해석된다(대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

 

    즉 집합건물의 경·공매 취득자는 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계한다고 봄이 타당하다.

 

   (다) 특히 집합건물의 종전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있는 비용도 포함되어 있다.

  

    이처럼 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598 판결 참조).

 

   (라) 위와 같은 사정 등을 종합하면, 이 건 부동산과 관련하여 청구인들이 인수한 채무인 쟁점체납관리비는 이 건 부동산을 사용·수익·처분할 권리를 가질 수 있는 소유권을 취득하기 위하여 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직·간접비용인 취득가격에 해당한다.

 

  (2) 따라서 당초 청구인들의 이 건 부동산 취득세 신고시 누락된 쟁점체납관리비를 과세표준에 포함시켜 부과한 이 건 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

가. 쟁점

 

   청구인들이 경락으로 취득한 상가의 종전 소유자가 체납한 쟁점체납관리비(전기료, 가스공용, 수도공용 등)를 지급한 경우 이를 취득세 과세표준에 포함하는 비용으로 볼 수 있는지 여부

 

나. 관련 법령

 

  (1) 지방세기본법 제20조[해석의 기준 등]

① 이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 지방세를 납부할 의무(이 법 또는 지방세관계법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 지방세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무를 말한다. 이하 같다)가 성립된 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대해서는 의무 성립 후의 새로운 법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 이 법 및 지방세관계법의 해석 또는 지방세 행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 따른 행위나 계산은 정당한 것으로 보며 새로운 해석 또는 관행에 따라 소급하여 과세되지 아니한다.

 

  (2) 지방세법 제10조[과세표준]

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

 

  (3) 지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제24937호로 개정되기 전의 것)

제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

 

  (4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조[공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력] 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

 

다. 사실관계 및 판단

 

  (1) 청구인들이 이 건 부동산을 취득한 후 OOO로부터 체납관리비 납부요구를 받고 체납관리비를 납부한 사실에는 당사자 사이에 다툼이 없다.

 

  (2) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다.

 

   (가) OOO시장은 2019.1.22. 처분청에 감사원 감사결과 및 유의사항을 통보하였는바, 그 주요 내용은 아래와 같다.

 

OOO

 

   (나) 처분청은 2019.2.27. 경매로 취득한 부동산의 체납관리비가 취득가액에 포함되는지 OOO시장에게 질의하였는데, OOO시장은 2019.3.27. 취득물건의 체납관리비는 당해 부동산을 취득하기 위하여 지급된 직·간접비용으로서 사실상 취득가액에 포함되는 것으로 회신하였다.

 

   (다) 처분청은 부동산 경·공매취득에 따른 체납관리비 취득세 적정신고여부 조사계획에 따라 OOO로부터 이 건 부동산에 대한 체납관리비 내역을 요청하였고, 아래 <표4>와 같이 체납관리비 누적액(부가가치세액 제외) 내역을 회신받았다.

 

OOO

 

  (3) 청구인들이 청구주장에 관한 증빙으로 제출한 증빙은 다음과 같다.

 

   (가) 매각대금완납증명원에 따르면, 청구인들은 OOO지방법원에 이 건 부동산에 관한 임의경매에 따른 매각대금을 완납한 것으로 나타난다.

 

   (나) 대법원 나의 사건 검색 내역 및 판결서(OOO지방법원 2019.12.19. 선고 2019가합103056 판결)에 의하면, 청구인 OOO는 2020년 7월 현재OOO 및 OOO와 관리비에 관한 소송(OOO고등법원 2020나2002364)을 진행하고 있는 것으로 확인된다.

 

  (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「지방세법」제10조 제5항 제4호는 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되 공매를 통하여 취득한 경우 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

 

    한편 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이와 관련하여 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지․관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지․관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지․관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용도 포함되어 있고, 이러한 비용이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적․구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 공용부분 관리비에 포함된다 하겠다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598·3604 판결, 같은 뜻임).

 

    청구인들은 쟁점체납관리비가 이 건 부동산 과세표준에서 배제되어야 한다고 주장하나, 이 건 부동산은 경매를 통하여 소유권이 청구인들에게 각각 이전되었는바, 청구인들은 이 건 부동산을 취득하면서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조에 따라 종전 소유자가 체납한 쟁점체납관리비까지 각각 인수하였다고 보이는 점, 쟁점체납관리비는 청구인들의 이 건 부동산 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용 또는 간접비용에 해당한다고 보이는바, 이와 같이 이 건 부동산의 취득과 관련하여 지급한 비용은 모두 취득가격에 포함되는 비용에 해당된다고 볼 수 있는 점(조심 2020지126, 2020.5.15. 같은 뜻임), 청구인들이 쟁점체납관리비를 인수하여 이를 납부함으로써 종전 소유자에게 구상권을 행사할 수 있다 하더라도 취득 당시 실제 이러한 구상권의 행사로 인하여 채무인수액의 일부를 환수하지 아니한 이상 당해 비용을 취득가격에서 제외할 수는 없는 점 등에 비추어 쟁점체납관리비를 이 건 부동산 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

 

 

4. 결론

 

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.